Vamos esclarecer alguns pontos relevantes sobre o Imposto sobre Transações de Bens Imóveis de Forma Onerosa – ITBI. Sendo ele um tributo de competência municipal, art. 156, inciso II, da Constituição Federal elenca a competência tributária ao município.
Pontos relevantes sobre o ITBI que vamos tratar:
– Quando é devido o ITBI?
– Quem deve pagar esse imposto?
– Qual o valor é o valor devido?
– Diferença entre o valor do imóvel, no contrato de compra e venda, e o valor atribuído pela administração tributária (pelo município) qual deve prevalecer?
O imposto de transmissão de bens “inter vivos” de forma onerosa é devido quando houver a efetiva transmissão do imóvel ou direito a terceiro, esse fato ocorre nas relações imobiliárias o efetivo registro imobiliário.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Desse modo, não é devido o ITBI durante a celebração do contrato de compra e venda ou de cessão de direitos ou ainda quando da elaboração da escritura pública no cartório de notas, isso porque nesses momentos não há transferência de propriedade, dado que só há transferência imobiliária com o registro.
Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI. MOMENTO DE OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR. AVERBAÇÃO, NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE (COMPRA E VENDA).
7. A exegese do STJ, a respeito do art. 35, I, do CTN, é de que a transmissão do bem imóvel (fato gerador do ITBI) ocorre com o registro da compra e venda (não da simples promessa de compra e venda) no Cartório de Imóveis.
(REsp 1809411/MS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/09/2019, DJe 18/10/2019)
Assim, não pode ser exigido do contribuinte o valor a título de ITBI antes de ocorrido o fato gerador que é a transferência efetiva da titularidade do bem ou do direito que está sendo alvo de transmissão onerosa.
O dever legal de pagamento do referido tributo é do devedor ou do comprador? Quem deve arcar com esse valor? Via de regra o comprador/adquirente é que deve arcar com o ITBI, no entanto a legislação municipal é a competente para designar o sujeito passivo da obrigação tributária.
O valor do tributo pode variar um pouco de um município para outro. No entanto, a alíquota será sempre sobre o valor venal do imóvel, sendo assim, se o imóvel tem o valor venal de R$ 100 mil reais a alíquota será incidente sobre esse valor venal do imóvel. Esse valor venal do imóvel é fixado a partir de critérios fixados pela administração tributária.
Em um eventual conflito entre o valor atribuído pelo contrato de compra e venda e o valor atribuído pelo fisco, prevalece o valor do fisco. No entanto, é possível o contribuinte provar que o valor do imóvel não é aquele estipulado pelo fisco.
Ponto interessante no município de São Paulo recaiu sobre o valor venal de referência que seria aplicado pelo município na cobrança do ITBI, esse valor de referência não correspondia ao valor venal do imóvel, muitas das vezes um valor que era superior ao valor da venda do imóvel.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no julgado de demandas repetitivas n° 19, entendeu que deve ser aplicado o valor venal do imóvel e não o valor de referência atribuído pelo ente.
Assim:
Tese firmada: Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência.[1]
Deste modo, o valor venal do imóvel deve prevalecer sobre eventual valor diverso atribuído pela administração tributária municipal ou distrital.