Indenização por atraso na obra: saiba seus direitos como consumidor

Comprar um imóvel na planta é um sonho para muitos brasileiros, seja na modalidade terreno + construção ou na aquisição de um apartamento em lançamento imobiliário. Essa escolha costuma ser atrativa porque, no longo prazo, o valor do imóvel tende a ser mais vantajoso do que o de um bem já pronto.

Nos últimos anos, com os avanços da tecnologia construtiva, os prazos de entrega se tornaram menores. Porém, mesmo com essa evolução, muitos consumidores ainda enfrentam o atraso na entrega da obra – situação que gera frustração, prejuízos financeiros e pode até comprometer planos pessoais, como casamento ou mudança de residência.

Mas afinal, o que fazer quando a construtora atrasa a entrega do imóvel?

O que você precisa saber sobre o atraso na entrega do imóvel

Se a incorporadora não entrega o imóvel no prazo contratado, o consumidor tem direitos assegurados pela legislação e pela jurisprudência. Confira os principais pontos:

• Cláusula de tolerância: normalmente, o contrato prevê até 180 dias de tolerância após a data inicial de entrega. Passado esse prazo, já há direito à indenização.
• Dever de informação: a construtora deve comunicar ao comprador sobre eventuais mudanças no cronograma de entrega.
• Despesas indevidas: até a entrega efetiva do imóvel, o consumidor não deve arcar com taxas de condomínio ou IPTU.
• Indenização por atraso: é possível exigir compensação financeira, geralmente calculada com base no valor de aluguel de um imóvel similar.
• Direito à rescisão: caso não queira mais manter o contrato, o consumidor pode solicitar a rescisão contratual e receber de volta todos os valores pagos, devidamente corrigidos.

Indenização por lucros cessantes: o que significa?

O atraso na obra gera o chamado dano presumido. Isso quer dizer que, independentemente de provar prejuízo específico, o consumidor tem direito a ser indenizado.

Essa indenização, muitas vezes, corresponde ao valor de um aluguel mensal que o imóvel poderia gerar, seja por locação ou pelo uso próprio.

Nesse sentido, temos decisões de alguns Tribunais de Justiça:

7. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença, a qual deve ser mantida. (Grifamos)

Acórdão 1977209, 0769829-70.2024.8.07.0016, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, 3ª TURMA RECURSAL, data de julgamento: 10/03/2025, publicado no DJe: 20/03/2025. .”

(REsp 1729593/SP)

Ou seja: ultrapassado o prazo contratual (e a tolerância, se houver), nasce imediatamente o direito do consumidor à indenização.

Posso pedir a rescisão do contrato?

Sim. O atraso na entrega caracteriza descumprimento contratual. Isso dá ao consumidor a opção de:

• Manter o contrato e exigir indenização pelo atraso, ou
• Rescindir o contrato, com a devolução integral e imediata de todos os valores pagos, devidamente atualizados.

A escolha depende da situação concreta e dos interesses do comprador.

Construtora não fica isenta de responsabilidade

A incorporadora tem o dever de cumprir o contrato. O atraso na entrega do imóvel gera consequências jurídicas e financeiras, e o consumidor bem informado não precisa ficar à mercê dessa situação.

Se você está enfrentando um atraso na entrega da sua obra, procure orientação jurídica especializada para avaliar o seu caso e garantir os seus direitos.