A promessa de compra e venda de imóvel é muito utilizada no mercado imobiliário, mas poucos sabem que, sem o devido registro no Cartório de Imóveis, ela não produz efeitos contra terceiros. Isso significa que, mesmo que o contrato tenha sido celebrado antes de uma hipoteca, ele não será oponível a terceiros de boa-fé, como bancos ou credores que recebem o imóvel como garantia real.
Esse detalhe pode gerar sérios prejuízos para compradores que acreditam estar protegidos apenas com um contrato particular.
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça – STJ, entendeu que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial que não foi levada a registro, não prevalece sobre hipoteca registrada posteriormente.
Nesse sentido:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.
2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.
3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.
4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.
5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.
Liminar revogada.
(REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025. Grifo nosso)
A promessa de compra e venda sem registro não garante proteção ao comprador contra terceiros de boa-fé, como credores hipotecários. Por isso, é fundamental registrar o contrato no Cartório de Imóveis e contar com apoio jurídico especializado em direito imobiliário para assegurar uma transação segura.