Comprei um Lote. Posso Desistir?
Essa é uma pergunta corriqueira no Direito imobiliário a desistência dos negócios firmados, nesse artigo bucaremos solucionar as principais dúvidas sobre o tema.
A aquisição de lotes ou de imóveis não edificados é algo corriqueiro e bastante comum, especialmente dentro de condomínios de lotes ou os chamados loteamentos. Grande parte desses lotes é financiada diretamente com a vendedora, que geralmente é uma incorporadora de imóveis. Nesse caso, muitos se perguntam se essa compra feita diretamente e parcelada pela vendedora permite a desistência.
Antes de tudo, cabe destacar que não estamos, neste momento, falando da compra direta entre particulares, que não estão sob o regime do Código de Defesa do Consumidor, onde, em tese, temos uma relação paritária. Estamos, neste artigo, comentando sobre as hipóteses que envolvem o Código de Defesa do Consumidor.
Nesses casos, todos sabem que existe um prazo de reflexão que ocorre nos primeiros 7 dias após a aquisição da unidade imobiliária. Durante esse prazo, desde que a compra tenha sido realizada fora da sede da incorporadora, como em um stand de vendas, é possível ao comprador desistir sem qualquer ônus, recebendo todo o valor pago até aquele momento, como sinal e taxa de corretagem.
Além dessa situação, há aqueles que querem desistir do contrato de compra e venda após esse prazo de 7 dias, por diversos motivos, como alteração da condição econômica, desinteresse na continuidade da relação contratual, descumprimento dos prazos das obras do condomínio e outras situações que fazem com que o promitente comprador queira desistir do negócio.
O grande ponto nesses casos é a possibilidade ou não de reaver os valores pagos. Muitos compradores se perguntam se perdem tudo que pagaram ou não. Diante dessa incerteza, muitos acabam por fazer acordos visando à devolução do lote com o recebimento de parte do pagamento. Porém, o que muitos não sabem é quanto podem receber de volta do valor total pago.
Nesse tópico, é importante mencionar que essa controvérsia foi levada diversas vezes ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, na época, entendia que nos contratos de compra e venda de lote não edificado seria possível a devolução dos lotes com a retenção máxima de até 25% do valor pago, para cobrir taxas administrativas e outros encargos. Assim, o consumidor poderia reaver até 75% do valor total pago.
O tema foi tão debatido que deu origem à Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Em complemento, surgiu a Lei n° 13.786/18, chamada de Lei do Distrato, a norma disciplina e regula os valores a serem eventualmente debitados, repetindo o que já foi decidido pelos Tribunais Superiores: a multa pela desistência não poderá ser superior a 25% do valor pago.
Importante mencionar que há uma situação em que, em tese, poderia ocorrer a penalidade pela desistência com percentual de retenção de 50% dos valores pagos, caso o empreendimento tenha patrimônio de afetação. Nesses casos, é possível ocorrer uma dedução ou retenção superior a 25%, embora já tenha havido decisões reduzindo esse percentual por entenderem abusivo.
Assim, a conclusão é que o consumidor que desistir do negócio imobiliário deverá receber parte do valor pago, não podendo perder todos os valores investidos na aquisição imobiliária.
Dúvidas:
1. É válida a cobrança da taxa de fruição?
A taxa de fruição é um valor correspondente ao uso do imóvel, funcionando, a grosso modo, como uma indenização pelo uso do imóvel. A pergunta é se, mesmo nos casos de imóveis não edificados, seria válida a cobrança, dado que não haveria usufruto do imóvel. A taxa de fruição é devida em casos excepcionais, quando há efetivamente fruição do imóvel. Nos casos em que há somente a terra nua, onde o comprador não edificou ou gerou frutos do imóvel, não há que se falar em cobrança ou dedução da indenização pela fruição do imóvel.
2. Se eu estiver inadimplente, recebo algum valor?
O fato de o promitente comprador estar inadimplente não pode afetar o direito de receber os valores efetivamente pagos. Isso porque as parcelas pagas não podem ser retidas ou consumidas pelo valor em aberto. A própria lei estabelece que, na hipótese de rescisão por ausência de pagamento, será devida a devolução dos valores pagos durante a negociação.
“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente.”
Assim, mesmo que esteja inadimplente, os valores pagos pelo promitente comprador devem ser devolvidos.
3. O pagamento para restituição das parcelas pode ser parcelado?
A devolução dos valores, via de regra, deve ser feita em uma única parcela no prazo máximo de 180 dias, contados da rescisão do contrato. No entanto, nada impede que, em um acordo feito entre as partes, os valores possam ser devolvidos em parcelas. Contudo, essa hipótese só é válida se houver consenso entre as partes, devendo, via de regra, ser devolvido em uma única parcela.
Concluindo, é fundamental que os compradores compreendam seus direitos e deveres ao entrar em um contrato de compra de lote ou imóvel. A desistência, embora seja uma possibilidade, envolve aspectos legais importantes, como a restituição de valores e os limites de retenção previstos em lei. Conhecer as garantias proporcionadas pelo Código de Defesa do Consumidor, pela Súmula 543 do STJ e pela Lei do Distrato pode evitar surpresas e assegurar um processo de rescisão mais justo e equilibrado.