O Imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI, é um imposto municipal que tem como um dos fatores de incidência a compra/venda de bem imóvel. Sempre que ocorre a venda de um bem imóvel (casa, apartamento, lote ou gleba) há incidência desse imposto que corresponde a um percentual entre 2% a 3% do valor do imóvel.
Diante das diversas interpretações da legislação sobre a base de cálculo (sobre qual valor o percentual vai ser calculado) do imposto, qual seja, o valor venal do imóvel, pode ocorrer a cobrança errônea do imposto, ou seja, o valor cobrado pode ser um valor a maior do que o realmente seria devido, isso ocorre porque o valor do imóvel considerado pelo fisco pode ser um valor que é superior ao valor negociado ou o valor de mercado do bem.
Havia uma discussão quanto a definição do que seria o termo “valor venal do imóvel” se seria o valor do IPTU ou outro critério unilateral de valoração da propriedade, vamos analisar o que a norma Tributária relata sobre a base de cálculo do imposto.
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Essa caracterização é importante, visto que, esse fator da precificação do valor do imóvel é fundamental, pois sobre este valor é que será calculado o valor do imposto a ser recolhido no ato de aquisição do bem imóvel.
Nesse cenário imagine que o valor que está sendo negociado é de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e administração pública aponta como valor de mercado o valor de R$ 1.500.000,00 (Um milhão e meio).
Nesse exemplo considerando uma tributação de 3% o contribuinte irá desembolsar R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a mais do que realmente seria devido.
O Superior Tribunal de Justiça – STJ com intuito de pacificar o assunto e não gerar dúvidas quanto ao valor a ser considerado como o real valor do imóvel, fixou os seguintes critérios:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Logo, administração pública não pode unilateralmente fixar o valor do ITBI, sem considerar as características individuais do imóvel e as condições de mercado, do mesmo modo, não pode utilizar o valor do IPTU como valor venal do imóvel.
Assim, o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade o que só pode ser desconstituído com o regular procedimento administrativo para apurar o valor de mercado do bem, em consonância com o que aponta o art. 143 do Código Tributário Nacional – CTN.
Importante mencionar que caso o contribuinte tenha desembolsado um valor superior ao valor devido é possível reaver o valor indevidamente tributado. Lembre-se sempre de verificar as regras específicas da sua cidade e consultar profissionais especializados para garantir que o ITBI seja calculado corretamente durante a aquisição de um imóvel.