Na relação locatícia é sempre importante deixar claro os deveres, obrigações e responsabilidades inerentes a cada parte no contrato, seja para o locador seja para o locatário.
Vamos abordar nessa oportunidade, brevemente, sobre os gastos extraordinários e a responsabilidade pelo pagamento desses gastos, é necessário antes definir o que seriam os gastos ordinários.
Os gastos ordinários são aqueles do dia a dia, rotineiros que estão dentro da previsibilidade do condomínio, como gastos com: água, luz, limpeza, conservação e manutenção do condomínio, entre outros gastos naturais de um condomínio.
Já as despesas extraordinárias são aquelas que estão fora da previsibilidade, são gastos que não estão na pauta mensal do condomínio.
A Lei de Locações refere-se aos gastos extraordinários como toda aquela despesa que não é rotineira.
Assim:
Art. 22
Inciso X
[…]
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
A lei traz um rol exemplificativo de gastos extraordinários como:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.
Esse rol traz alguns gastos extraordinários, claro, não se limita a esses gastos somente, pois seria inviável enumerar todos os gastos/despesas extraordinárias possíveis.
Vamos ao ponto que interessa, de quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas extraordinárias, do locador? ou do locatário?
Pois bem, a lei do inquilinato é bem taxativa em seu Art. 22 ao afirmar que a obrigação é do locador quanto ao pagamento de despesas extraordinárias, a Lei trouxe esse dever obrigacional ao locador.
Desse modo, essa obrigação não pode ser transferida ao inquilino, ainda que conste no contrato, visto que a Lei não permite a convenção entre as partes sobre a obrigação de gastos extraordinários.