Compra de Imóveis: Descubra os Riscos de um Contrato Não Registrado
A aquisição de um bem imóvel é um passo muito importante na vida de muitos brasileiros. A conquista da casa própria é um dos maiores sonhos a serem realizados. Mas sabemos que os custos com aquisição (ITBI + Escritura + Registro) gera um gargalo e ocasiona situações de irregularidade como ausência do registro do contrato de compra e venda.
A compra de um bem imóvel envolve necessariamente um contrato, seja ele um contrato particular, seja ele um contrato público firmado no cartório chamado de Escritura pública, vamos tratar aqui dos riscos inerentes de um contrato não registrado.
A aquisição imobiliária é algo que necessita de um olhar cuidadoso de um profissional que entenda da área, principalmente por conta dos altos valores investidos. Não se pode correr o risco de perder a propriedade por falta de cuidados essenciais na hora da compra.
Nesse cenário, vamos falar do contrato de compra e venda nas aquisições imobiliárias, a propriedade pode ser adquirida por meio de contrato particular quando o valor do bem não supere o montante de 30 (trinta) salários mínimos, e por meio de escritura pública de compra e venda para os imóveis cujo valor supere esse limite.
Nas negociações imobiliárias a vontade final do comprador é entrar no imóvel e afirmar que o imóvel é de sua propriedade, mas antes é preciso verificar o contrato elaborado, é necessário saber que tipo de contrato é: promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos.
Antes de mais nada, os contratos de cessão de direitos e contratos de promessa de cessão de direitos possessórios sequer podem ser registrados na matrícula do imóvel, pois não são direitos reais, logo não entram na matrícula do imóvel, isso quer dizer que estes contratos não são aptos por si só a gerarem a alteração da titularidade do imóvel.
Portanto é preciso analisar se o contrato é passível de registro no cartório de imóveis ou se há algum impedimento ao registro da propriedade imobiliária.
Nesse contexto, o comprador que não consegue ou não registra a propriedade em seu nome terá a posse de um bem que ainda estará em nome do vendedor.
O comprador que não registrou o contrato de compra e venda não tem a propriedade em seu nome.
A propriedade legalmente só será adquirida com o respectivo registro imobiliário, conforme estipula o art. 1.245 do Código Civil.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Vamos aos riscos de não se ter um contrato de compra e venda não registrado:
- Ter seu imóvel penhorado por dívidas do vendedor.
- Ter seu imóvel transferido ao patrimônio dos herdeiros, caso o vendedor venha a falecer e o imóvel conste no inventário.
- O risco do imóvel ser vendido para outra pessoa, gerando uma duplicidade de venda.
- Risco de perder o imóvel por dívidas de natureza alimentar advindas do devedor.
Esses são alguns dos riscos de se adquirir uma propriedade e não efetivar o competente registro imobiliário.
Apesar desses riscos, o contrato embora não registrado confere ao adquirente a posse, isso é, se tiver exercendo de fato da propriedade do bem.
- Tal direito proporciona ao adquirente a possibilidade de utilizar ações obrigacionais e ações possessórias em defesa dos seus direitos. Assim, embora não registrado, alguns direitos podem ser exercidos:
- Possibilidade de proteger o seu direito contra a penhora do bem imóvel (embargos de terceiros).
- Exercício da legítima defesa da posse.
- Utilização das ações de reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório.
- Possibilidade de utilizar a ação de adjudicação compulsória, mesmo pendente o registro do contrato.
- Em caso de venda duplicada do bem imóvel, ajuizar ação de perdas e danos contra o vendedor.
Esses são alguns dos direitos existentes em um contrato que não foi registrado. Porém, fica o alerta: sempre que for adquirir um bem imóvel, faça a escritura pública de compra e venda e registre a escritura no cartório de imóveis imediatamente, pois o risco de não se registrar o contrato de compra e venda de bem imóvel é alto e pode custar a sua propriedade.